Gayrimenkul şirketlerinin taşınmazları ön ödemeli (taksitli) bir şekilde müşterilerine (tüketiciye) satış yapması halinde;
– Müşterileri ile yapılan sözleşmelerin hukuken geçerli olabilmesi için sözleşmeden önce yapılması gereken ön bilgilendirme formu ile ilgili açıklamalar,
– Sözleşmenin içeriği ve sözleşmenin şekil şartları,
– Müteahhitin teminat yükümlülükleri (bina tamamlama sigortası) ,
– Sözleşmenin şekil şartlarının yerine getirilmemesi halinde teminatın işlevsizliği,
– Sözleşmenin şekil şartlarının yerine getirilmemesi halinde olası bir uyuşmazlıkta müşterinin müteahhite açabileceği davalar,
– Olası hukuki uyuşmazlıkta müşterinin açılabileceği davalarda şirketin ve ortakların sorumluluğu
aşağıdaki başlıklarda açıklanmıştır.
ÖN BİLGİLENDİRME FORMU
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce alıcıya ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur.
ÖN BİLGİLENDİRME FORMUNUN ZORUNLU İÇERİĞİ
• Hazırlanan form 12 punto büyüklüğünde ve anlaşılabilir içerikte olmalıdır.
• Satıcının unvanı, açık adresi, telefon numarası, MERSİS adresi ile diğer iletişim bilgileri,
• Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ve bağımsız bölümün net ve brüt alanları,
• Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
• Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
• Alıcının cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
• Konutun teslim tarihi,
• Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
• Yapı ruhsatının alınış tarihi,
• Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılma ilişkin bilgiler,
Bu bilgilendirme formuna ek olarak alıcıya; bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilmesi gerekir. Bu formun alıcıya yazılı verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme formunun verilip verilmediği hususunda olabilecek bir uyuşmazlıkta ispat yükü satıcıya aittir.
SÖZLEŞME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
ŞEKİL ŞARTI
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi;
• Kat irtifakı devrinin alıcı lehine tapu siciline tescil edilmesiyle yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde,
VEYA
• Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur.
Yapı ruhsatı alınmadan alıcılarla ön ödemeli konut sözleşmesi yapılamaz.
SÖZLEŞMENİN ZORUNLU İÇERİĞİ
• Hazırlanan sözleşme 12 punto büyüklüğünde ve anlaşılabilir içerikte olmalıdır.
• Satıcının ünvanı, açık adresi, telefon numarası, MERSİS adresi ile diğer iletişim bilgileri,
• Alıcının adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve diğer iletişim bilgileri,
• Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
• Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ve bağımsız bölümün net ve brüt alanları,
• Konutum tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
• Konutum tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
• Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
• Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
• Ön ödeme tutarı,
• Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
• Cayma hakkının kullanım şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
CAYMA HAKKI :
Alıcı sözleşme kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde cezasız bir şekilde cayma hakkına sahiptir. Alıcı cayma hakkına ilişkin bildirimini noter aracılığıyla yapması gerekir
• Sözleşmeden dönme hakkının kullanım şartları, süresi ve usulü ile tazminata ilişkin bilgiler
SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI :
Alıcının, devir ve teslim tarihine kadar sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Bu durum söz konusu olduğunda satıcı, satış nedeni ile oluşan vergi, harç ve masraflar ile sözleşme bedelinin yüzden ikisine kadar tazminat isteyebilir.
• Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerin yapılacağı açık adres bilgileri.
• Konutun teslim tarihi ve şekli,
• Yapı ruhsatının alınış tarihi,
• Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
• Alıcının uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi
MÜTEAHHİTİN TEMİNAT YÜKÜMLÜLÜKLERİ
(BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI)
Satıcı konut satışına başlamadan önce konut adedi 30 ve üzeri olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırmak zorundadır. Bu sigorta poliçesinin kapsamı müteahhitin iflas etmesi, konutları sözleşmede belirtilen süreden 12 ay geçmesine rağmen halen konutların teslim edilmemesi ya da şirketin gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi koşuluyla ölümü hususları vuku bulduğunda işlev kazanacaktır.
Yukarıda belirtmiş olduğumuz rizikoların gerçekleşmesi halinde sigorta şirketi,
Tüketicinin konut için o tarihe kadar ödediği peşinat ve taksitler dahil tüm bedeli tüketiciye yasal faizi ile birlikte geri ödeyecek
ya da
Poliçede kararlaştırılmış işe inşaatı tamamlayıp tüketicilere konutları teslim etme görevini üstlenecektir. Eğer sigorta şirketi ödeme yapmak yerine ilgili projeyi tamamlamaya karar verirse yeni teslim tarihi yüklenicinin belirlenmesinden itibaren 24 ayı geçemeyecektir.
TEMİNATIN (BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI) İŞLEVSİZ HALE GELMESİ
Yukarıda da açıkladığımız üzere ön ödemeli gayrimenkul taşınmazların satışlarında kanun müşteriyi (tüketiciyi) korumak adına ayrıntılı şekilde aktedilecek sözleşmeye şekil şartı getirmiştir. Eğer müşteri ile tarafımızda kanunun belirlediği normlarda hukuken geçerli bir sözleşme yapılmaz ise tarafımızın bina tamamlama sigortası yapmasının hiçbir işlevi bulunmayacaktır. Zira sigorta poliçesinin devreye gireceği rizikolar gerçekleştiğinde sigorta şirketleri müşteriye o güne kadarki ödemelerini geri ödemek için geçerli bir sözleşme ve müşterinin o güne kadar ödediği miktarın banka kanalıyla ödenmesini arayacaktır.
Sigorta şirketi binanın tamamlanması yoluna giderse de müşteriyle müteahhit arasında yapılan geçerli sözleşmeyi arayacaktır. Çünkü daha öncede belirttiğimiz üzere sigorta şirketinin sorumluluğu müşteri ile yapılan sözleşmede belirtilen inşaatın bitim tarihinden 12 ay geçmesine rağmen konutların bitmemesi halinde başlayacaktır. Bu hususlar doğrultusunda kanunun öngördüğü şekilde yapılmayan, hukuki varlığı olmayan sözleşmelerin imzalanması halinde bina tamamlama sigortasının varlığı hiçbir anlam ifade etmemektedir.
Uygulamadan da bilinmelidir ki sigorta şirketleri para ödeme aşamasına geldiğinde, bu paranın ödenmemesi için elinden ne geliyorsa yapmaktadır. Elimizde hukuka uygun bir sözleşme olmadığından yapacağı ödemelerin teminat dışı olduğunu iddia edecek ve kanunen de haklı konumda olacaktır.
MÜŞTERİNİN MÜTEAHHİTE AÇABİLECEĞİ DAVALAR – ŞİRKET ve ORTAKLARININ SORUMLULUKLARI
Öncelikle göz önünde bulundurulması gereken husus müşteri (tüketici) ile bir uyuşmazlık olması halinde mahkemeler önünde tüketicinin hakkı her zaman daha fazla gözetilmektedir. Çünkü kanunlar önünde tüketici vasfı korunmaya muhtaç bir hak olarak ifade edilir. Her ne kadar müşteri ile hukuka uygun bir sözleşme yapılmasa da, binaların vaat edilen tarihlerde tamamlanamaması halinde müşteri elindeki sözleşmeye dayanarak tarafımıza DOLANDIRICILIK`tan ceza davası, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME`den de hukuk davası açabilir. Tüketici vasfından ötürü de mahkemeler önünde daima mağduriyeti daha fazla gözetilecektir.
Hukuk davasının kazanılması halinde mahkeme sonucunda çıkacak ödenmesi gereken tutar kanun hükümlerine göre sermaye şirketi olduğumuz için şirket ortaklarından değil, şirketin sermayesinden tahsil edilecektir. Fakat henüz pilot davalar olsa da doktirinden kaynaklanan “Tüzel Kişiliğin Perdesinin Aralanması” teorisine göre tarafımıza dava açılıp şirketin borçlarından dolayı şirket ortakların sorumluluğuna gidilebilme ihtimali bulunmaktadır. Şöyleki; bir tüzel kişi ortaklığın arkasına gizlenerek kanuna karşı hile yapmış, sözleşmeden doğan bir yükümlülük ihlal etmiş yada üçüncü kişilere zarar vermiş ise bu teoriye göre tüzel kişi dikkate alınmayarak perdenin kaldırılabileceği ve ortakların da sorumluluğuna gidilebileceği belirtilmiştir.